Investissement

Faire payer les travaux au locataire après une rénovation : ce que la loi autorise vraiment

Une quittance de loyer, une calculatrice et un carnet posés sur une table en bois près d'une fenêtre, en fin de journée

Vous avez payé l’isolation et la chaudière. Votre locataire, lui, voit sa facture de chauffage baisser dès le premier hiver. Faire payer les travaux au locataire, au moins pour partie, paraît alors une idée juste, et la loi organise depuis 2009 quelque chose qui s’en approche, sous la forme d’une ligne supplémentaire sur la quittance. Reste que ce mécanisme est verrouillé par trois conditions bien plus strictes que ne le laissent croire les récapitulatifs qui circulent, au point d’être inaccessible à une large part du parc locatif. Voici qui peut réellement demander cette contribution, sur quels travaux, pour quel montant, pendant combien de temps, et pourquoi il faut choisir entre elle et une hausse de loyer. Ces repères sont généraux et ne remplacent pas l’avis d’une ADIL, dont la consultation est gratuite.

Peut-on faire payer les travaux au locataire ?

La facture du chantier elle-même, non, jamais. Ce que la loi autorise est plus étroit : partager une partie de l’économie d’énergie que les travaux procurent à l’occupant, sous la forme d’une somme mensuelle qui s’ajoute au loyer et aux charges. Elle figure sur une ligne distincte de la quittance, ce qui lui vaut son surnom de troisième ligne de quittance. Son fondement est l’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi du 25 mars 2009, précisé par un décret et des arrêtés du 23 novembre 2009.

Il faut résister à la tentation de la traiter comme un loyer déguisé, car son régime juridique est tout autre. Le montant est fixe et non révisable, il ne suit ni l’indice de référence des loyers ni le sort du bail, et il s’éteint à une date connue d’avance. Il ne s’agit pas non plus d’une charge récupérable au sens de la liste réglementaire, qui ne la mentionne nulle part. Le dispositif ne vaut par ailleurs que pour un logement loué vide à titre de résidence principale, ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, ce qui exclut d’emblée le meublé et la location saisonnière.

Contribution au partage des économies de charges
NatureNi loyer, ni charge récupérable, poste autonome
MontantFixe et non révisable pendant toute sa durée
DuréeQuinze ans au maximum
PlafondLa moitié de l’économie d’énergie estimée
Logement concernéLoué vide, en résidence principale
Accord du locataireNon requis, mais concertation obligatoire

Quels travaux et quels logements ouvrent droit à la contribution ?

Schéma en trois filtres successifs pour savoir si la contribution est possible : la date d'achèvement du bâtiment, la nature des travaux réalisés, puis la classe énergétique du logement après travaux

Trois filtres se referment l’un après l’autre, et il suffit d’en manquer un pour que la contribution devienne impossible. Le premier tient à l’âge du bâtiment, le deuxième à la consistance du chantier, le troisième à l’étiquette obtenue une fois les travaux terminés.

L’âge du bâtiment commande d’abord la voie ouverte au bailleur. Pour un immeuble achevé avant le 1er janvier 1948, seule la réalisation d’un bouquet de travaux permet de demander la contribution. Entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989, le bailleur choisit entre ce bouquet et l’atteinte d’une performance énergétique globale, mesurée par une étude thermique préalable. Pour un bâtiment achevé à partir du 1er janvier 1990, l’ANIL est catégorique : aucune contribution ne peut être demandée au titre du décret de 2009. Les textes d’application n’ont jamais été étendus au parc plus récent, et cette frontière écarte silencieusement des centaines de milliers de logements.

Le bouquet, lui, suppose au moins deux actions parmi six, chacune devant respecter des caractéristiques techniques minimales : isolation thermique des toitures, des murs donnant sur l’extérieur, des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur, régulation ou remplacement des systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude, installation d’un chauffage à énergie renouvelable, installation d’une production d’eau chaude à énergie renouvelable. Le troisième filtre est le plus récent et le plus méconnu : depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, le logement doit afficher une classe comprise entre A et E après travaux. Un bien qui reste classé F ou G n’ouvre donc aucun droit, quel que soit le montant dépensé, ce qui rejoint mécaniquement la logique du gel des loyers des passoires thermiques. Autant dire qu’un nouveau diagnostic s’impose pour établir la classe atteinte, sujet traité dans notre guide sur l’intérêt de refaire son DPE après travaux.

Combien pouvez-vous demander, et pendant combien de temps ?

Quinze ans au maximum, pour un montant plafonné à la moitié de l’économie d’énergie estimée. Le principe est le calcul : une méthode conventionnelle, appliquée aux caractéristiques du bâtiment et à sa localisation, évalue l’économie mensuelle en euros, et la contribution ne peut dépasser la moitié de ce montant. Le forfait n’est qu’une exception, réservée à deux situations.

SituationMontant mensuel
Logement d’une pièce principale, cas forfaitaire10 €
Logement de deux ou trois pièces principales, cas forfaitaire15 €
Logement de quatre pièces principales et plus, cas forfaitaire20 €
Autres casLa moitié de l’économie estimée par le calcul

Ce forfait s’impose pour les bâtiments achevés avant 1948. Pour les autres, il devient une option ouverte au choix du bailleur lorsque les caractéristiques de construction sont incompatibles avec la méthode de calcul, ou lorsque celui-ci ne détient pas plus de trois logements locatifs dans l’immeuble, cas de figure qui vise en pratique la majorité des bailleurs particuliers. Un rapide calcul suffit alors à mesurer la portée réelle du dispositif : 20 € par mois pendant quinze ans représentent 3 600 € au total, ce qui couvre une fraction d’un chantier d’isolation et de chauffage. Ce montant reste dû quelle que soit l’évolution des prix de l’énergie, puisque la contribution est fixe.

Ce que le bailleur doit faire, avant et après les travaux

Une concertation préalable, sous peine de ne rien pouvoir demander. Le décret en fait une condition d’exigibilité : le bailleur doit avoir engagé une démarche de concertation avec son locataire portant sur quatre points, le programme de travaux envisagé, les modalités de leur réalisation, les bénéfices attendus en matière de consommation énergétique, et la contribution elle-même, sa durée comprise. Aucune forme n’est imposée, et l’accord du locataire n’est pas requis, mais un bailleur qui n’a rien engagé se prive du droit de percevoir la moindre somme.

Cette concertation ne dispense pas des obligations ordinaires liées à un chantier en site occupé, notification préalable comprise, que détaille notre guide des travaux avec un locataire en place. Après les travaux, le bailleur justifie leur réalisation au moyen d’un formulaire type rempli avec les entreprises intervenantes, qui attestent de la conformité des ouvrages aux caractéristiques exigées. Un formulaire Cerfa dédié existe pour le parc privé.

Vient enfin la mécanique de la quittance, qui ne souffre pas l’approximation. Une ligne supplémentaire apparaît en sus du loyer et des charges, intitulée « Contribution au partage de l’économie de charges », accompagnée de trois dates : celle de la mise en place de la ligne, celle de son terme, et celle de l’achèvement des travaux. Le versement devient exigible à partir du mois civil qui suit la fin du chantier. Point souvent ignoré, la contribution survit au départ du locataire : avant de signer avec un nouvel occupant, le bailleur lui apporte les justificatifs des travaux, motive le maintien de la contribution et l’informe de son terme, sans que le compteur des quinze ans reparte de zéro.

Contribution ou augmentation de loyer, faut-il choisir ?

Il faut choisir, et la réglementation l’impose expressément. Un décret de 2017, dans sa rédaction issue de 2022, exclut du montant des travaux invoqués pour dépasser le plafond d’évolution du loyer en zone tendue le coût des travaux ayant déjà donné lieu à une contribution de l’article 23-1 ou à une majoration de loyer pour travaux. Le même verrou joue pour le complément de loyer : un décret de 2015 interdit de justifier ce complément par une caractéristique qui donne déjà lieu à la contribution. Les logiques de ces plafonds sont détaillées dans notre guide de l’encadrement des loyers appliqué à un logement rénové.

Majoration de loyer pour travauxContribution au partage
SupportLe loyer lui-mêmeLigne distincte de quittance
Accord du locataireClause expresse au bail ou avenantConcertation seulement
MontantNégocié entre les partiesPlafonné par le texte
DuréeSans limite, intégrée au loyerQuinze ans au maximum
ÉvolutionSuit la révision du loyerFixe et non révisable
Logement classé F ou GInterditeFermée par la condition de classe

L’arbitrage se joue donc sur la durée et sur la sécurité. Une majoration négociée s’intègre au loyer et se révise ensuite, mais elle suppose l’accord du locataire, ce qui est rarement acquis en cours de bail. La contribution, elle, ne demande pas cet accord, mais elle s’éteint au bout de quinze ans et son montant est verrouillé. Les conditions de fond de la hausse de loyer après chantier, elles, obéissent à leurs propres règles, exposées dans notre article sur la façon d’augmenter le loyer après une rénovation énergétique.

Ce que la contribution laisse à financer

L’essentiel du chantier, et il faut le dire clairement. Un dispositif plafonné à la moitié d’une économie estimée, souvent ramené à un forfait de quelques dizaines d’euros par mois, ne transforme pas une rénovation en opération autofinancée. Il compense une part du service rendu au locataire, rien de plus. Les praticiens du droit du logement font d’ailleurs le même constat depuis des années, le rapport du 114e Congrès des notaires de France jugeant que ce dispositif complexe ne rencontre pas le succès escompté.

Le calendrier n’arrange rien. Les entreprises se paient pendant le chantier, les aides publiques arrivent après, et la contribution ne commence qu’au mois civil suivant la fin des travaux, puis s’étale sur quinze ans. Entre la signature du devis et le premier euro perçu, c’est bien le bailleur qui porte l’intégralité de la dépense, et cette avance de trésorerie explique une bonne part des projets qui ne démarrent jamais.

Après les aides mobilisables, une somme demeure à la charge du propriétaire, et c’est ce reste à charge que VesTY prend en charge, sans dette ni mensualité, en échange d’une part de la valeur future du logement récupérée à la sortie devant notaire, le propriétaire restant majoritaire. Pour un bailleur, l’intérêt tient à la nature de la contrepartie : faire porter le coût des travaux par VesTY plutôt que par votre trésorerie, contre une part de la valeur à la revente laisse les loyers intacts et n’ajoute aucune échéance mensuelle au budget. La contrepartie se paie plus tard, le jour de la vente, et elle se chiffre à l’avance. Comme tout arbitrage patrimonial sur un bien locatif, celui-ci se pèse au regard de votre horizon de détention et de votre situation fiscale, sujet à voir avec votre conseil habituel.

Et votre projet ?

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Questions fréquentes

  • Mon locataire peut-il refuser de payer la contribution ? Il peut la contester, mais pas la refuser au seul motif qu’il n’est pas d’accord. Le texte n’exige pas son accord, seulement une concertation préalable engagée par le bailleur sur le programme de travaux, ses modalités, les bénéfices attendus et la contribution elle-même. En revanche, cette concertation est une condition d’exigibilité : un bailleur qui ne l’a pas engagée ne peut rien réclamer. Le locataire peut également contester si les travaux ne remplissent pas les conditions de fond, si le logement n’atteint pas une classe comprise entre A et E après travaux, si le bâtiment date d’après 1990, ou si les mentions obligatoires manquent sur la quittance. En cas de désaccord persistant, l’ADIL du département renseigne gratuitement les deux parties, et une tentative de résolution amiable, devant un conciliateur de justice par exemple, s’impose avant de saisir le juge pour un litige de 5 000 € ou moins, ce qui sera presque toujours le cas ici.

  • La contribution est-elle possible après des travaux votés en copropriété ? Oui, le texte vise expressément les travaux réalisés dans les parties privatives du logement comme dans les parties communes de l’immeuble. Un copropriétaire bailleur dont l’assemblée générale a voté une isolation par l’extérieur ou le remplacement de la chaufferie collective peut donc s’inscrire dans le dispositif, à condition que l’ensemble des filtres soit franchi : bâtiment achevé avant 1990, bouquet d’au moins deux actions ou performance globale atteinte, et classe A à E après travaux. La difficulté est ailleurs. Le bailleur ne maîtrise ni le calendrier ni le contenu du chantier, qui dépendent du vote de la copropriété, et il doit pouvoir justifier la part de travaux correspondant à son lot pour établir sa demande.

  • Que devient la contribution si je vends le logement ? Les textes règlent le cas du changement de locataire, pas celui du changement de propriétaire. À la relocation, la contribution se maintient et le nouveau locataire doit être informé avant la signature des travaux réalisés, du maintien de la ligne et de sa date de terme, le décompte des quinze ans se poursuivant sans repartir de zéro. Sur la vente, aucune disposition ne prévoit expressément le sort de la contribution entre l’ancien et le nouveau bailleur, alors que le bail, lui, se transmet à l’acquéreur. Le sujet mérite d’être abordé avec le notaire lors de la rédaction de l’acte, en produisant les justificatifs de travaux et le décompte de la durée restante.

  • Le dispositif vaut-il le coup pour un petit bailleur ? Le calcul est vite fait, et il refroidit souvent. Un bailleur qui détient trois logements ou moins dans l’immeuble relève du régime forfaitaire, soit 10, 15 ou 20 € par mois selon le nombre de pièces principales, donc au mieux 3 600 € étalés sur quinze ans. Rapporté au coût d’un bouquet de travaux associant isolation et chauffage, la couverture reste marginale, et elle suppose un locataire stable ou une chaîne de relocations bien documentée. Le dispositif garde son intérêt quand les travaux étaient de toute façon décidés et que le logement sort du statut de passoire, puisque la contribution s’ajoute alors à des aides déjà mobilisées. Il ne constitue jamais, à lui seul, une raison de lancer un chantier.

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Sources