Investissement

Gel des loyers passoire thermique : ce que dit la règle, et comment en sortir

Intérieur d'un logement locatif ancien à rénover, un jeu de clés posé près d'une fenêtre

Vous êtes bailleur d’un logement classé F ou G, et vous découvrez que vous ne pouvez plus toucher au loyer, pas même l’indexer. Pendant ce temps, l’échéance de 2028 se rapproche. Pas de panique : le gel des loyers passoire thermique obéit à une règle simple, et il existe une seule vraie sortie, rénover pour changer de classe. Voici ce que dit la loi, ce que vous risquez si rien ne bouge, et comment financer les travaux sans crédit.

Qu’est-ce que le gel des loyers passoire thermique ?

C’est l’interdiction d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Depuis le 24 août 2022, en application de la loi Climat et résilience, le loyer de ces biens est figé tant qu’ils restent des passoires.

Concrètement, le montant que paie votre locataire ne peut plus bouger, dans aucun sens favorable au bailleur. Cette mesure vise à pousser les propriétaires à rénover plutôt qu’à répercuter les hausses sur des logements énergivores. Elle ne pénalise pas le locataire en place, elle immobilise le loyer jusqu’aux travaux.

Quels logements sont concernés, et depuis quand ?

Tous les logements classés F ou G en métropole, loués vides ou meublés, que le bail soit en cours ou signé après coup. La règle s’applique depuis le 24 août 2022, sans distinction de zone ni de type de bail d’habitation.

Le classement qui compte est celui du diagnostic de performance énergétique en cours de validité. Un logement qui repasse au-dessus de la barre, en classe E ou mieux, peut sortir du gel, mais pas à n’importe quel moment : selon une réponse ministérielle publiée le 11 août 2026, le loyer d’un bail en cours ne redevient révisable qu’au renouvellement du contrat ou à la relocation, jamais en cours de bail ni à la simple reconduction tacite. Notre guide du loyer d’un logement au DPE reclassé détaille ces moments.

Peut-on augmenter ou réindexer le loyer d’un logement classé F ou G ?

Non, sous aucune forme, et c’est ce qui fait du gel une contrainte durable plutôt qu’une simple parenthèse. Un loyer sous-évalué le reste, et l’écart avec le marché se creuse d’année en année, jusqu’à ce que des travaux lèvent le blocage. Tant que le logement reste classé F ou G, le loyer est verrouillé de bout en bout :

  • pas de révision annuelle indexée sur l’indice de référence des loyers, même si le bail la prévoit ;
  • pas de réévaluation au renouvellement du bail ;
  • pas d’augmentation entre deux locataires, à la relocation.

Comment débloquer le loyer : rénover pour changer de classe

En sortant le logement de la catégorie passoire, c’est la seule voie. Quand des travaux font passer le bien de F ou G à E ou mieux, le gel tombe aux étapes suivantes de la vie du bail, et vous retrouvez le droit d’ajuster le loyer, dans les limites de l’encadrement des loyers applicable en zone tendue.

L’objectif n’est donc pas de tout refaire, mais de viser le bon saut de classe. Un audit énergétique indique les gestes les plus efficaces, souvent l’isolation d’abord, puis le chauffage.

Le bénéfice dépasse d’ailleurs le seul loyer débloqué. La rénovation crée de la valeur verte, ce supplément de prix qu’un bon classement apporte à la revente, et certains logements chauffés à l’électricité ont même changé de classe grâce à la réforme du calcul du diagnostic. Nos articles en fin de page détaillent ces deux points.

Peut-on encore louer une passoire en 2026 ? Le calendrier G, F, E

En l’état du droit, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location, et les F suivront bientôt. Le calendrier fixe trois échéances de mise en location, résumées ci-dessous.

Frise du calendrier des interdictions de louer les passoires thermiques, gel des loyers en 2022, interdiction des logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034

Un logement déjà loué peut rester occupé par son locataire en place, mais il ne peut plus être remis sur le marché une fois franchie la barre de sa classe. Ce calendrier fait débat, et plusieurs textes visant à l’assouplir sont en cours d’examen au Parlement, notamment la possibilité de relouer une passoire à condition de s’engager à réaliser les travaux sous quelques années. Rien n’est toutefois définitif : tant qu’un texte n’est pas adopté puis promulgué, le calendrier ci-dessus reste la référence, à vérifier sur service-public.fr avant toute décision.

Que risque un bailleur qui ne fait rien ?

Trois effets se cumulent, et ils s’aggravent avec le temps. Ne rien faire n’est pas une position neutre, c’est un choix qui coûte :

  • le loyer figé, donc un rendement qui s’érode à mesure que les charges montent ;
  • la décote à la revente, car un acquéreur intègre le coût des travaux à venir et le classement énergétique dans son prix ;
  • l’interdiction progressive de louer, qui transforme, à l’échéance de la classe, un bien de rapport en bien impossible à remettre sur le marché locatif ;
  • le droit du locataire, enfin, de réclamer la mise en conformité d’un logement jugé non décent, jusque devant le juge.

Financer les travaux sans crédit quand on est bailleur

C’est souvent là que le projet coince : après les aides, il reste une part à payer, et un bailleur n’a pas toujours envie d’ajouter un crédit à son montage. VesTY finance ce reste à charge, sans dette ni mensualité, en échange d’une part de la valeur future du bien, récupérée à la sortie devant notaire.

Vous restez propriétaire majoritaire, et vos intérêts rejoignent les nôtres, puisque la rénovation débloque le loyer, lève l’interdiction de louer et fait monter la valeur du bien. Financer votre reste à charge avec VesTY évite d’alourdir votre budget chaque mois.

Un mot de prudence, enfin : cet article donne une information réglementaire et de marché, il ne constitue pas un conseil en investissement. Chaque bien reste un cas particulier, sensible à sa localisation et à l’état du marché local, et toute opération fait l’objet d’une étude dédiée.

Questions fréquentes

  • Un locataire peut-il exiger des travaux dans une passoire thermique ? Oui, un locataire dispose de leviers réels. La loi impose au bailleur de fournir un logement décent, ce qui inclut un niveau minimal de performance énergétique. Si le logement est trop énergivore, le locataire peut demander la réalisation de travaux, d’abord à l’amiable, puis, en cas de refus, saisir la justice. Le juge peut alors contraindre le propriétaire à réaliser les travaux, et le cas échéant réduire le loyer ou accorder des dommages et intérêts. Autrement dit, l’inaction n’est pas sans risque, même pendant l’occupation du logement. Mieux vaut anticiper la rénovation, qui règle à la fois la question du gel du loyer, celle de la décence et celle de l’interdiction de louer à venir.

  • Le gel des loyers s’applique-t-il aux locations meublées ? Oui, le gel concerne aussi bien les logements loués vides que meublés, dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire et sont classés F ou G. Le type de bail d’habitation ne change rien à la règle : ni le meublé ni le bail mobilité n’échappent à l’interdiction d’augmenter le loyer. La location touristique de courte durée relève, elle, d’un cadre différent et de règles locales spécifiques, souvent plus strictes dans les zones tendues. Pour un meublé loué à l’année comme résidence principale, retenez que le loyer est figé tant que le bien reste une passoire, exactement comme pour une location nue.

  • Une SCI ou un copropriétaire bailleur est-il concerné ? Oui, le gel des loyers s’applique quel que soit le statut du bailleur : particulier, société civile immobilière ou copropriétaire mettant son lot en location. Ce qui déclenche la règle, c’est le classement du logement, pas la forme juridique de son propriétaire. Pour un copropriétaire, la difficulté tient souvent aux travaux qui dépendent de décisions collectives votées en assemblée générale, plus longues à obtenir. C’est justement l’un des points que les textes en discussion au Parlement cherchent à assouplir. En attendant, un copropriétaire bailleur a tout intérêt à faire inscrire à l’ordre du jour les travaux de rénovation énergétique, seuls à même de débloquer son loyer et de sécuriser sa location.

Tester mon éligibilité

Estimer votre reste à charge

Votre loyer est gelé et l’échéance approche ? Vous pouvez estimer votre reste à charge en deux minutes, et voir ce que VesTY financerait, sans dette ni mensualité.

Ça peut aussi vous intéresser

Sources