Investissement

Peut-on augmenter le loyer après rénovation énergétique ?

Bail de location et quittance de loyer, la question de la hausse après des travaux de rénovation

Vous avez rénové votre bien locatif, la facture d’énergie du locataire a fondu, et vous vous demandez si le loyer peut suivre. La réponse est oui, mais à des conditions précises, qui dépendent de votre point de départ, du moment où vous agissez et de la localisation du logement. Voici, cas par cas, ce que permet vraiment la loi pour augmenter le loyer après rénovation, du déblocage des passoires aux règles des zones tendues. Ces repères ne remplacent pas un conseil juridique adapté à votre situation.

Augmenter le loyer après rénovation : trois cas de figure

Oui, c’est possible, dans trois situations bien distinctes, et jamais de façon automatique. Rénover ne donne pas, en soi, le droit de relever le loyer : c’est le cadre juridique qui l’autorise ou non, selon que votre logement était gelé, que le bail est en cours ou qu’un nouveau locataire arrive.

Trois leviers existent donc. Sortir un logement du gel des loyers réservé aux passoires, obtenir une majoration en cours de bail pour travaux d’amélioration, ou réévaluer le loyer à la relocation. Chacun a ses règles, et la zone tendue rebat les cartes.

Sortir du gel des loyers des passoires

C’est le premier verrou à lever. Depuis le 24 août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G, que ce soit à la révision annuelle, au renouvellement du bail ou à la remise en location. Tant que le bien reste une passoire, son loyer est figé.

La rénovation énergétique est justement la clé qui débloque la situation. En faisant passer le logement à la classe E au minimum, prouvé par un nouveau DPE réalisé après les travaux, vous levez le gel des loyers et retrouvez le droit d’appliquer la révision annuelle et de réévaluer le loyer dans les conditions de droit commun. Le cas du logement sorti de F ou G par le seul nouveau calcul du diagnostic, sans travaux, obéit à ses propres règles, détaillées dans notre guide du loyer après un DPE reclassé.

En cours de bail : la majoration pour travaux, avec l’accord du locataire

Avec un locataire en place, la règle est stricte : on ne peut pas augmenter le loyer après des travaux sans son accord écrit préalable. La loi du 6 juillet 1989 encadre cette majoration pour travaux d’amélioration. Elle doit être prévue par une clause du bail ou par un avenant signé avant le début du chantier, précisant à la fois la nature des travaux et le montant de la hausse qui en découlera.

Sans cet accord écrit, aucune majoration n’est possible, même après une rénovation lourde. Une autre voie existe pour les travaux d’économie d’énergie, sous conditions strictes : faire participer le locataire au coût des travaux pendant une durée limitée, à condition qu’il y gagne sur ses factures. Là encore, une concertation est obligatoire, et les deux leviers ne se cumulent pas sur les mêmes travaux. Avant même de parler loyer, le chantier lui-même obéit à des règles précises : notre guide des travaux avec un locataire en place les détaille, de la notification obligatoire à la réduction de loyer au-delà de 21 jours.

À la relocation ou en zone tendue : ce que permettent les travaux

Entre deux locataires, la marge dépend de la localisation. Hors zone tendue, vous pouvez fixer librement le nouveau loyer, dans la limite des règles sur les loyers manifestement sous-évalués. En zone tendue, l’encadrement de l’évolution des loyers plafonne en principe le loyer du nouvel arrivant à celui payé par le précédent, réévalué de l’indice de référence.

Les travaux ouvrent toutefois une dérogation utile. Si vous avez réalisé des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, vous pouvez augmenter le loyer annuel dans la limite de 15 % du coût réel TTC de ces travaux.

Un exemple concret : pour un loyer de 12 000 € par an et 7 000 € de travaux, la hausse maximale atteint 15 % de 7 000 €, soit 1 050 € par an, ou près de 88 € de plus par mois. Cette dérogation suppose, elle aussi, que le logement affiche au moins la classe E, car aucune hausse n’est admise sur une passoire.

Un meilleur DPE se loue mieux

Au-delà du cadre légal, une bonne étiquette est un argument locatif. Un logement économe attire davantage de candidats, se reloue plus vite et limite la vacance, tandis qu’un bien énergivore rebute et se négocie. Cette valeur verte locative fait qu’une rénovation bien menée se traduit souvent, à terme, par un loyer plus solide et un bien plus facile à gérer, même là où l’encadrement bride la hausse immédiate.

Rentabiliser la rénovation sans avancer les fonds

Reste le nerf de la guerre : financer les travaux. Les aides existent pour les bailleurs, mais leur accès est encadré, et il subsiste presque toujours un reste à charge, souvent lourd sur une rénovation d’ampleur. C’est ce qui décourage nombre de propriétaires, alors même que l’opération est rentable une fois le loyer rétabli et la valeur du bien améliorée. Le statut du bailleur et sa fiscalité entrent aussi dans le calcul.

VesTY finance ce reste à charge sans dette ni mensualité, en échange d’une part de la valeur future du bien, récupérée à la sortie devant notaire. Vous restez propriétaire majoritaire, vous sortez le logement du statut de passoire et le remettez en location aux conditions du marché, sans mobiliser votre trésorerie.

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Questions fréquentes

  • Peut-on augmenter le loyer d’une passoire thermique après travaux ? Pas tant qu’elle reste une passoire. Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F ou G est gelé : aucune révision annuelle, aucune hausse au renouvellement du bail ni à la remise en location. La seule façon de débloquer le loyer est de rénover le logement pour lui faire atteindre au moins la classe E, une amélioration qui doit être démontrée par un nouveau DPE réalisé après les travaux. Une fois ce seuil franchi, le bien sort du gel et vous retrouvez le droit d’appliquer la révision annuelle et, selon les cas, de réévaluer le loyer. Rénover est donc la condition préalable à toute hausse sur un logement classé passoire.

  • Comment augmenter le loyer d’un locataire en place après une rénovation ? Uniquement avec son accord écrit, donné avant le début des travaux. La loi impose que la majoration pour travaux d’amélioration soit prévue par une clause du bail ou un avenant précisant la nature des travaux et le montant exact de la hausse. Sans cet accord préalable et écrit, vous ne pouvez pas augmenter le loyer d’un locataire en place, même après une rénovation coûteuse. Pour les seuls travaux d’économie d’énergie, il existe aussi la contribution au partage des économies de charge, qui fait participer le locataire au financement à condition qu’il reste gagnant sur ses factures. Elle suppose également une phase de concertation écrite. Dans tous les cas, le dialogue en amont est incontournable.

  • En zone tendue, quelle hausse de loyer après travaux ? À la relocation en zone tendue, le loyer est en principe plafonné à celui du locataire précédent. Mais si vous avez réalisé des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, vous pouvez relever le loyer annuel dans la limite de 15 % du coût réel des travaux, taxes comprises. Pour 7 000 € de travaux sur un logement loué 12 000 € par an, cela autorise jusqu’à 1 050 € de hausse annuelle. Cette dérogation exige que le logement atteigne au moins la classe E, aucune augmentation n’étant permise sur une passoire. Hors zone tendue, la fixation du nouveau loyer est plus libre, sous réserve des règles sur les loyers sous-évalués.

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Sources