Investissement

Encadrement des loyers et logement rénové : ce que le bailleur peut demander

Bail de location et trousseau de clés posés sur une table en bois, à côté d'une petite maquette de maison, dans une lumière chaude de fin de journée

Votre locataire a donné congé, l’annonce est presque prête, et un chiffre reste en suspens : le montant du loyer. Dans plus d’un millier de communes, ce montant ne dépend plus seulement du marché, car l’encadrement des loyers borne ce que vous pouvez demander, et l’étiquette énergie du logement peut verrouiller toute hausse. Le dispositif a été reconduit par un décret du 20 juillet 2026, pour un an de plus. Voici où ces règles s’appliquent, ce qu’elles plafonnent exactement, et ce qu’une rénovation énergétique vous permet de débloquer. Ces repères restent généraux : pour une situation précise, l’ADIL de votre département ou un professionnel du droit vous donnera un conseil personnalisé.

Encadrement des loyers : un mot pour deux dispositifs

Derrière une même expression, la loi range en réalité deux règles distinctes, et la confusion coûte cher aux bailleurs. La première encadre l’évolution du loyer : dans les zones dites tendues, le loyer demandé au nouveau locataire ne peut pas dépasser celui de l’ancien, sauf exceptions précises. La seconde encadre le niveau du loyer : dans une poignée de villes candidates, un arrêté préfectoral fixe chaque année un loyer de référence au mètre carré, que le loyer de base ne peut dépasser de plus de 20 %.

Ces deux mécanismes ne reposent pas sur les mêmes textes et ne s’arrêtent pas aux mêmes dates. Un appartement parisien cumule d’ailleurs les deux : son loyer ne peut ni dépasser le plafond au mètre carré fixé par le préfet, ni augmenter librement entre deux locataires.

Évolution du loyerNiveau du loyer
Où28 agglomérations en zone tendue, environ 1 150 communes9 territoires : Paris, Lille avec Hellemmes et Lomme, Est Ensemble, Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Pays basque, Grenoble-Alpes Métropole
Ce qui est bornéLa hausse entre deux locataires et au renouvellement du bailLe loyer au mètre carré, via un loyer de référence majoré
TexteDécret n° 2026-644 du 20 juillet 2026Article 140 de la loi ELAN, arrêtés préfectoraux annuels
Échéance31 juillet 202723 novembre 2026, sauf prolongation votée d’ici là

Où ces règles s’appliquent-elles, et jusqu’à quand ?

Les zones tendues correspondent aux agglomérations de plus de 50 000 habitants où l’offre de logements ne suit pas la demande, dont la liste est fixée par un décret de 2013, actualisé en dernier lieu fin décembre 2025. Le plus simple pour situer votre bien : le simulateur officiel de Service-Public, qui répond commune par commune.

Pour l’évolution des loyers, le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, publié au Journal officiel le 22 juillet, reconduit le dispositif pour les baux signés ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. Cette reconduction revient chaque été, par un décret pris sur le même modèle.

L’encadrement du niveau des loyers, lui, est une expérimentation dont le terme légal est fixé au 23 novembre 2026. Une proposition de loi visant à pérenniser le dispositif a été adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025, et son examen au Sénat a été annoncé pour le 21 octobre 2026, mais début août 2026, aucune prolongation n’était votée. Tant que ce texte n’est pas définitivement adopté, la règle applicable reste celle de l’extinction en novembre 2026 : un point à surveiller de près si vous louez dans l’une des neuf villes concernées.

Quel loyer pouvez-vous demander à la relocation ?

Arbre de décision du loyer à la relocation en zone tendue, selon l'étiquette énergie et les travaux réalisés

La règle de base tient en une phrase : le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent. Si ce loyer n’a pas été révisé depuis plus de douze mois, vous pouvez au plus l’actualiser selon la variation de l’indice de référence des loyers. Trois situations, détaillées par l’ANIL, permettent d’aller au-delà.

SituationCe que vous pouvez demander
Première location, logement vacant depuis plus de 18 mois, ou travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, achevés depuis moins de 6 moisLoyer fixé librement
Travaux d’amélioration ou de mise en décence d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyerHausse annuelle plafonnée à 15 % du coût réel des travaux TTC
Loyer manifestement sous-évalué par rapport aux logements comparables du voisinageHausse plafonnée à la moitié de l’écart constaté

Attention toutefois : dans les neuf territoires où le niveau des loyers est encadré, aucune de ces portes ne permet de crever le plafond. Même après de gros travaux, le loyer de base reste borné par le loyer de référence majoré fixé par le préfet, consultable par exemple sur le site de la DRIHL pour Paris ou dans les arrêtés préfectoraux de chaque ville. La règle vaut jusque dans une colocation : la somme des loyers par chambre reste bornée par le plafond du logement entier, comme l’explique notre guide pour louer en colocation.

Le complément de loyer reste-t-il possible ?

Oui, mais dans des conditions étroites, et uniquement dans les villes où le niveau des loyers est encadré. Le complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré quand le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux biens comparables du secteur : une terrasse rare, une vue dégagée, un équipement hors norme. Son montant et les caractéristiques qui le justifient doivent figurer au bail.

La loi du 16 août 2022 a fermé cette porte pour les logements à défauts. Pour tout bail signé depuis le 18 août 2022, aucun complément n’est possible si le logement présente des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, une étiquette DPE F ou G, des fenêtres laissant anormalement passer l’air, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations, une installation électrique dégradée ou une pièce principale mal exposée.

Le locataire dispose enfin d’un vrai levier de contestation : il peut saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature du bail, et c’est alors au bailleur de prouver que son complément est justifié. Un complément fragile a donc toutes les chances de sauter.

DPE F ou G : le verrou qui prime sur tout le reste

Pour une passoire thermique, la question du plafond ne se pose même plus. Depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 en outre-mer, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être ni révisé sur l’indice, ni augmenté au renouvellement, ni majoré à la relocation. Aucune des exceptions vues plus haut ne s’applique tant que l’étiquette reste F ou G, même après des travaux coûteux : ce gel des loyers s’impose partout en France, en zone tendue comme ailleurs.

Ce verrou s’ajoute au calendrier d’interdiction de location, qui frappe les logements classés G depuis le 1er janvier 2025 et frappera les F au 1er janvier 2028. Pour le bailleur d’une passoire, l’équation est donc simple : sans rénovation, le revenu locatif est figé à court terme et menacé à moyen terme.

Ce qu’une rénovation énergétique débloque

Une rénovation qui fait remonter le DPE en E ou mieux change presque tout. Elle met fin au gel du loyer : la révision annuelle sur l’indice redevient possible, tout comme les majorations encadrées. Encore faut-il le prouver, en faisant refaire le DPE après les travaux, car c’est la nouvelle étiquette qui fait foi.

Les travaux rouvrent aussi les dérogations de la relocation : loyer libre si leur montant atteint la dernière année de loyer et qu’ils datent de moins de six mois, hausse de 15 % de leur coût TTC au-delà de la moitié d’une année de loyer, toujours sous le plafond préfectoral dans les villes qui en ont un. En cours de bail, une majoration peut même être convenue avec le locataire en place, selon des règles que détaille notre guide pour augmenter le loyer après une rénovation énergétique. Et si le logement reste occupé pendant le chantier, le cadre des travaux avec un locataire en place organise l’accès au logement et les éventuelles compensations.

Reste à financer ces travaux sans déséquilibrer l’opération. Les aides publiques en couvrent une partie, puis demeure un reste à charge souvent conséquent. VesTY peut le prendre en charge sans dette ni mensualité, en échange d’une part de la valeur future du bien récupérée à la sortie, devant notaire, le propriétaire restant majoritaire : découvrez comment VesTY finance la rénovation de votre logement locatif, sans dette ni mensualité. Ces repères ne constituent pas un conseil en investissement : chaque opération mérite son propre calcul.

Que risque un bailleur qui dépasse les plafonds ?

Dans les villes où le niveau des loyers est encadré, le préfet peut mettre en demeure le bailleur de mettre le bail en conformité et de rembourser le trop-perçu, sous deux mois. À défaut, l’amende administrative atteint 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société. Le locataire peut de son côté engager une action en diminution de loyer, et les annonces de location doivent mentionner les loyers de référence applicables.

Le risque n’a rien de théorique, car les contrôles s’appuient sur des signalements et sur l’analyse des annonces. Selon la Fondation Abbé Pierre, dans une étude publiée fin 2024, environ 30 % des annonces parisiennes dépassaient encore le plafond, avec un dépassement moyen de 251 € par mois : autant de baux exposés à une demande de mise en conformité, avec restitution du trop-perçu à la clé.

Questions fréquentes

  • Puis-je augmenter librement le loyer entre deux locataires ? Non, pas si le logement se trouve dans l’une des 28 agglomérations classées en zone tendue, soit environ 1 150 communes. Le loyer du nouveau locataire y est plafonné au dernier loyer appliqué au précédent, au plus actualisé de l’indice de référence des loyers si aucune révision n’est intervenue depuis douze mois. Vous retrouvez une marge de manœuvre dans trois cas : des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à un an de loyer achevés depuis moins de six mois, des travaux atteignant la moitié d’une année de loyer, ou un loyer manifestement sous-évalué. Hors zone tendue, la fixation du loyer reste libre à la relocation, sauf pour les logements classés F ou G, dont le loyer est gelé partout en France.

  • L’encadrement des loyers disparaît-il en novembre 2026 ? En l’état du droit, l’expérimentation qui plafonne le niveau des loyers à Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, au Pays basque, à Grenoble et en Seine-Saint-Denis s’achève le 23 novembre 2026. Une proposition de loi votée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025 prévoit de pérenniser le dispositif, et le Sénat devait l’examiner à partir du 21 octobre 2026, mais rien n’était adopté début août 2026. L’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue, lui, ne s’arrête pas : le décret du 20 juillet 2026 le reconduit jusqu’au 31 juillet 2027, dans la continuité des reconductions votées d’année en année. Les deux mécanismes ont donc des horizons différents.

  • Quels travaux permettent d’augmenter un loyer encadré ? Seuls les travaux d’amélioration ou de mise en décence comptent : création d’un équipement nouveau, amélioration réelle du confort, rénovation énergétique. Les simples travaux d’entretien, comme une remise en peinture, n’ouvrent aucun droit à hausse. Deux seuils s’appliquent à la relocation : des travaux d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer autorisent une hausse annuelle plafonnée à 15 % de leur coût TTC, et des travaux atteignant une année de loyer, achevés depuis moins de six mois, rendent le loyer libre. Dans les villes à loyer de référence, le plafond préfectoral s’impose dans tous les cas, et pour un logement classé F ou G, aucune hausse n’est possible tant que l’étiquette n’a pas progressé.

Et votre projet ?

Estimer mon reste à charge

Des travaux qui font remonter l’étiquette débloquent le loyer, mais laissent souvent un reste à charge après les aides. Estimez-le en quelques minutes, et voyez ce que VesTY financerait, sans dette ni mensualité.

Ça peut aussi vous intéresser

Sources