Investissement

Devenir bailleur pour la première fois : les obligations énergétiques avant de louer

Un carton de déménagement, une étiquette de classe énergie, un bail de location et un trousseau de clés posés dans un appartement vide, devant une grande fenêtre

Un logement hérité, un studio racheté, un appartement libéré après un déménagement : la première mise en location commence presque toujours par la même question, que faut-il faire avant de remettre les clés. La réponse a changé de nature depuis quelques années. Devenir bailleur ne consiste plus seulement à rédiger un bail et à faire un état des lieux, cela suppose d’abord de vérifier que le logement a encore le droit d’être loué. Voici ce que la loi interdit désormais de mettre en location, les documents à réunir, ce que risque un propriétaire qui passe outre, et comment financer les travaux quand l’étiquette bloque le projet. Ces repères sont généraux et ne remplacent pas l’avis de l’ADIL de votre département, dont la consultation est gratuite.

Que faut-il vérifier avant de devenir bailleur ?

L’étiquette énergie du logement, avant toute autre chose. C’est elle qui décide si vous avez le droit de louer, et aucune autre démarche ne sert à rien tant que ce point n’est pas réglé. Un propriétaire doit remettre à son locataire un logement décent, et la performance énergétique fait partie des critères de décence depuis 2023, au même titre que la surface ou la sécurité des équipements.

Le reste de la préparation découle de ce premier verrou. Il faut un diagnostic de performance énergétique valide, une annonce conforme, un bail complet et un loyer fixé dans les règles de la commune. Si l’étiquette est mauvaise, la question devient celle des travaux, de leur coût et de leur financement, avant même de penser au futur locataire.

Quels logements ne peuvent plus être loués ?

Frise du calendrier de la décence énergétique : consommation limitée à 450 kilowattheures par mètre carré et par an depuis 2023, classe F minimale depuis 2025, classe E minimale en 2028, classe D minimale en 2034

Les logements classés G, depuis le 1er janvier 2025. Le ministère chargé du logement énonce le calendrier sans ambiguïté : pour être qualifié de décent en France métropolitaine, un logement devait présenter une consommation d’énergie finale inférieure à 450 kilowattheures par mètre carré et par an à partir du 1er janvier 2023, avant que ce seuil ne cède la place aux classes : au moins la classe F depuis le 1er janvier 2025, au moins la classe E à partir du 1er janvier 2028, et au moins la classe D à partir du 1er janvier 2034.

Ce premier seuil de 450 appelle une précision de calendrier, car il n’est plus la règle en métropole. Il portait sur la consommation de chauffage, d’éclairage, d’eau chaude, de ventilation et de refroidissement, exprimée en énergie finale, celle qui entre réellement dans le logement, et non en énergie primaire, celle qui porte l’étiquette du diagnostic. Il a servi de première marche en 2023 et 2024, puis le décret sur le logement décent l’a remplacé par les seuils de classe au 1er janvier 2025 : en métropole, c’est désormais l’étiquette, et elle seule, qui commande la décence énergétique. Le plafond de 450 kilowattheures ne subsiste qu’à Saint-Pierre-et-Miquelon.

ÉchéanceNiveau minimal exigéCe qui devient inlouable
1er janvier 2023moins de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an, marche remplacée depuis 2025les logements les plus énergivores
1er janvier 2025classe Fla classe G
1er janvier 2028classe Ela classe F
1er janvier 2034classe Dla classe E

Ces seuils s’appliquent aux nouveaux contrats, ainsi qu’aux baux renouvelés ou tacitement reconduits après chaque date. Un bail en cours signé avant l’échéance n’est donc pas touché jusqu’à son renouvellement, nuance qui ne concerne pas un primo-bailleur : une première mise en location est par définition un nouveau contrat, soumis aux règles du jour de la signature. Les critères valent pour la location vide comme meublée, dans le parc privé comme social, mais pas pour les meublés de tourisme, qui relèvent d’un autre régime.

Un cas piège mérite d’être connu avant de faire réaliser un diagnostic. Un DPE vierge, c’est-à-dire sans consommation renseignée, ne permet pas d’attester du respect du critère, et le logement est alors considéré comme indécent. Les diagnostics réalisés avec l’ancienne méthode, avant juillet 2021, ne sont plus valables non plus. La marche à suivre est la même dans les deux cas : faire établir un nouveau diagnostic par un professionnel certifié, avant de publier la moindre annonce. Vérifiez ensuite son numéro sur l’observatoire des diagnostics de l’ADEME, qui confirme l’enregistrement du document et affiche les consommations retenues. Le diagnostic obtenu vaut dix ans, la dépense ne se représentera donc pas de sitôt. Pour comprendre ce que recouvre chaque lettre et ce qui pèse dans le calcul, notre guide pour comprendre le DPE détaille la mécanique de l’étiquette.

Quels documents faut-il fournir, et que doit dire l’annonce ?

Le DPE d’abord, qui doit être annexé au contrat de location. Il n’est pas une formalité parmi d’autres : c’est la pièce qui prouve que le logement respecte le critère de décence énergétique, et le locataire est en droit d’en exiger un valide. Le dossier de diagnostic technique comprend d’autres éléments selon l’âge du logement, sa localisation et ses équipements, que le site service-public.gouv.fr recense cas par cas. L’annonce elle-même obéit ensuite à des règles précises, et c’est là que beaucoup de primo-bailleurs se font prendre.

Ce que l’annonce doit porterDepuis quand
Le classement énergie et le classement climat du logementobligation générale sur toute annonce
La mention « Logement à consommation énergétique excessive » pour les classes F et G, en caractères de taille au moins égale au texte1er janvier 2022
Le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard, avec l’année de référence des prix1er janvier 2022

Ces obligations valent pour toutes les annonces, en agence, sur internet, en presse écrite ou en vitrine. Le manquement d’un professionnel est passible d’une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, sous le contrôle de la répression des fraudes. Le texte vise expressément les professionnels, ce qui n’autorise pas pour autant un particulier à publier une annonce incomplète : l’obligation d’information, elle, ne distingue pas selon l’auteur de l’annonce.

Que risque un bailleur qui loue quand même ?

Beaucoup plus qu’une amende, et surtout une perte de revenus. La relation entre bailleur et locataire relève du droit privé, il n’existe donc pas de contrôle administratif systématique ni de sanction automatique. Le risque vient du locataire lui-même, et il est sérieux.

Saisi par l’occupant, le juge peut ordonner la réalisation des travaux et fixer leur délai, réduire le montant du loyer, en suspendre le paiement avec ou sans consignation, et suspendre la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux. Point que beaucoup ignorent, informer le locataire de l’indécence du logement et lui faire signer le bail en connaissance de cause n’exonère de rien : le ministère précise que cette circonstance ne dispense pas le bailleur de ses obligations. Une seule échappatoire existe, réservée à la copropriété : le juge ne peut pas ordonner de travaux au copropriétaire qui démontre avoir fait les diligences nécessaires pour faire voter les travaux sur les parties communes et avoir traité son lot, sans pouvoir atteindre le niveau exigé.

Une autre sanction frappe plus vite et plus silencieusement, celle des aides au logement. Si l’organisme payeur constate qu’un logement n’est pas décent, l’allocation n’est pas versée au locataire mais conservée, pendant dix-huit mois au maximum, le temps que le propriétaire fasse les travaux. Le locataire, lui, ne paie que le loyer diminué de l’aide. Les sommes conservées sont restituées au bailleur une fois les travaux réalisés, mais passé ce délai, elles sont définitivement perdues pour lui.

Quel loyer peut-on fixer pour une première location ?

Cela dépend de la commune et de l’étiquette, et deux mécanismes distincts peuvent se cumuler. Dans les zones concernées, le loyer est plafonné par un dispositif d’encadrement dont notre guide de l’encadrement des loyers appliqué à un logement rénové détaille les deux régimes. Vérifier ce point avant de publier l’annonce évite un redressement du loyer réclamé ensuite par le locataire.

Le second mécanisme vise spécifiquement les passoires. Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté entre deux locataires, ni révisé en cours de bail, ni réévalué au renouvellement, règles détaillées dans notre article sur le gel des loyers des passoires thermiques. La question se pose différemment pour un logement jamais loué, puisqu’il n’existe aucun loyer de référence antérieur à respecter, mais l’intérêt pratique reste faible : un logement classé G ne peut de toute façon pas être mis en location, et un logement classé F verra le gel s’appliquer dès la relocation suivante.

Financer les travaux avant de louer

C’est souvent là que le projet cale, parce que les aides d’un bailleur ne sont pas celles d’un occupant. MaPrimeRénov reste accessible aux propriétaires bailleurs, mais en contrepartie d’engagements fermes propres au bailleur, dont la location du logement en résidence principale pendant six ans, avec reversement d’une partie de l’aide pour chaque année non louée. Les conditions et les barèmes en vigueur sont réunis dans notre guide de MaPrimeRénov, et le périmètre des travaux aidés en geste isolé s’est nettement resserré pour les demandes déposées à compter du 1er septembre 2026.

D’autres leviers ne posent aucune condition de statut ni de ressources : les certificats d’économies d’énergie, le taux réduit de TVA, l’éco-prêt à taux zéro. Le ministère cite également, parmi les dispositifs ouverts au bailleur, l’imputation des travaux sur les revenus fonciers et le conventionnement du loyer avec l’Anah, et recommande de passer par un conseiller France Rénov, dont l’information est gratuite et neutre, avant d’engager quoi que ce soit. Une fois le logement loué, un dispositif encadré permet aussi, sous conditions strictes, de faire payer une part des travaux au locataire, mais son rendement reste marginal.

Reste la question de trésorerie, la seule que les aides ne règlent jamais : elles arrivent après les travaux, les entreprises se paient pendant, et un logement en travaux ne produit aucun loyer, quand il n’est pas déjà rattrapé par la taxe sur les logements vacants. C’est cette part restante, le reste à charge, que VesTY finance sans dette ni mensualité, contre une fraction de la valeur future du bien réglée à la sortie devant notaire, le propriétaire demeurant majoritaire. Pour un premier investissement locatif, confier le chantier à VesTY plutôt qu’à un crédit adossé à vos revenus évite d’engager une capacité d’emprunt souvent déjà mobilisée par l’acquisition. La contrepartie se paie le jour de la vente, et se chiffre à l’avance. Un projet locatif restant une décision d’investissement, ces repères ne valent pas recommandation personnalisée.

Et votre projet ?

Estimer mon reste à charge

Chiffrez le coût des travaux qui rendraient votre logement louable, et la part qui resterait réellement à votre charge une fois les aides déduites.

Questions fréquentes

  • J’ai hérité d’un logement classé G, puis-je le louer en attendant de faire les travaux ? Non, et c’est une des erreurs les plus coûteuses du primo-bailleur. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne respecte plus le critère de décence énergétique en France métropolitaine, et un logement indécent ne peut pas être mis en location. Signer malgré tout expose à une action du locataire devant le juge civil, qui peut imposer les travaux, réduire ou suspendre le loyer et suspendre la durée du bail. Prévenir le futur locataire et obtenir sa signature ne protège pas : l’information donnée n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. Si le locataire demande une aide au logement, l’organisme payeur peut par ailleurs conserver l’allocation jusqu’à dix-huit mois en attendant les travaux.

  • Mon logement est classé F, ai-je le temps de voir venir ? Vous avez jusqu’au 1er janvier 2028, date à laquelle le niveau minimal exigé passe à la classe E, ce qui rendra la classe F inlouable. Cette échéance vaut pour les nouveaux contrats comme pour les renouvellements et les reconductions tacites intervenant après cette date, si bien qu’un bail signé avant devra être en règle à sa première reconduction postérieure. Deux réserves. Le délai réel est plus court qu’il n’y paraît, car un chantier de rénovation d’ampleur se compte en mois entre l’audit, les devis, l’instruction des aides et les travaux. Et un logement classé F subit dès maintenant le gel des loyers, ce qui pèse sur le rendement bien avant l’interdiction.

  • Faut-il refaire le DPE si celui du logement est ancien ? Probablement, car la validité dépend de la date de réalisation. Les diagnostics établis selon l’ancienne méthode, avant juillet 2021, ne sont plus valables, et un DPE vierge, sans consommation renseignée, ne permet pas de justifier de la décence énergétique du logement, qui est alors considéré comme indécent. Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 reste valable dix ans. Un point mérite l’attention avant de commander un diagnostic : les règles de calcul ont évolué au 1er janvier 2026, ce qui a modifié l’étiquette de nombreux logements chauffés à l’électricité, parfois dans le bon sens. Faire réaliser un diagnostic récent avant de renoncer à louer peut donc réserver une bonne surprise.

  • Puis-je donner congé à mon locataire pour faire les travaux ? Non, ce motif n’existe pas. La loi du 6 juillet 1989 ne prévoit que trois cas de congé donné par le bailleur : la reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche, la vente, et le motif légitime et sérieux. La rénovation énergétique n’en fait pas partie, et le ministère rappelle qu’il n’est pas possible de donner congé pour ce seul motif. La question se pose surtout pour un logement déjà loué, mais elle intéresse aussi le primo-bailleur qui achète un bien occupé : dans ce cas, une grande partie des travaux peut être menée en site occupé, avec des règles de notification et d’indemnisation propres.

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Sources