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Usufruit et travaux : qui décide, qui paie et qui touche les aides dans un logement démembré

Un acte notarié et un devis de travaux posés sur une table familiale en bois, entre deux paires de lunettes, une tasse de café et un trousseau de clés, dans une lumière chaude de fin d'après-midi

La maison est restée dans la famille : votre mère y vit, l’usufruit est à elle, la nue-propriété à vous. Le devis d’isolation, lui, attend sur la table, et personne ne sait qui doit le signer. Entre usufruit et travaux, le Code civil a tranché dès 1804 : l’entretien à l’usufruitier, les grosses réparations au nu-propriétaire. Le piège, c’est que l’essentiel d’un chantier de rénovation énergétique n’entre dans aucune des deux cases. Voici qui peut décider quoi, qui paie chaque famille de travaux, qui a le droit de déposer une demande d’aide, et ce que chacun déduit de ses impôts. Ces repères sont généraux et ne remplacent pas un conseil personnalisé : pour votre situation, le notaire et l’ADIL restent les bons interlocuteurs.

Entretien ou grosses réparations : ce que dit le Code civil

Schéma classant les travaux d'un logement démembré en trois familles : l'entretien à la charge de l'usufruitier, les grosses réparations de l'article 606 à la charge du nu-propriétaire, et les améliorations comme la rénovation énergétique qui ne sont dues par personne et supposent un accord

Le partage tient en deux articles. L’article 605 du Code civil met les réparations d’entretien à la charge de l’usufruitier et laisse les grosses réparations au propriétaire, donc au nu-propriétaire. L’article 606 dresse la liste de ces grosses réparations. On y trouve les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture, en entier eux aussi. Puis il referme la porte d’une phrase : toutes les autres réparations sont d’entretien. La Cour de cassation lit cette liste de façon stricte, au point d’avoir refusé, dans un arrêt du 27 novembre 2002, d’y ranger le remplacement de canalisations de chauffage.

Deux nuances complètent la règle. Elle n’est pas d’ordre public : l’acte de donation ou de succession peut répartir les charges autrement, et la Cour de cassation réserve expressément la clause contraire de l’acte qui a créé l’usufruit. À l’inverse, l’usufruitier qui a laissé le bien se dégrader répond aussi des grosses réparations que son défaut d’entretien a rendues nécessaires, l’article 605 le dit noir sur blanc.

Usufruit et travaux de rénovation énergétique : qui décide ?

Personne ne décide seul, car ces travaux forment une troisième famille que le Code civil n’a pas prévue. Isoler des combles, remplacer une chaudière par une pompe à chaleur ou poser du double vitrage ne relève ni des grosses réparations de l’article 606, qui visent la structure du bâtiment, ni de l’entretien courant : ce sont des améliorations. Une autre lecture de la jurisprudence, retenue en matière de bail, réserve d’ailleurs les grosses réparations aux travaux qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, ce qui aboutit à la même conclusion pour un chantier d’économie d’énergie.

La conséquence est nette, et la Cour de cassation l’a écrite dans un arrêt du 18 décembre 2013 : sauf clause contraire de l’acte constitutif, l’usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à effectuer les grosses réparations, ni obtenir réparation du trouble de jouissance causé par son inaction. La réciproque vaut aussi : le nu-propriétaire ne peut pas imposer un chantier d’amélioration à l’usufruitier. En pratique, la rénovation d’un bien démembré se décide donc à deux, devis en main, comme se décident les chantiers d’une maison détenue à plusieurs, dont notre guide des travaux d’un bien en indivision ou hérité détaille les règles propres.

L’usufruitier reste libre d’améliorer à ses frais ce qui ne dénature pas le bien, mais l’article 599 du Code civil le prévient : à la fin de l’usufruit, il ne peut réclamer aucune indemnité pour ses améliorations, même si la valeur du logement a augmenté. Les notaires signalent deux prolongements à connaître avant de signer. Celui qui avance de grosses réparations peut en demander compte à la fin de l’usufruit, sur la base de la plus-value apportée au bien plutôt que de la dépense. Et un usufruitier qui finance seul un chantier lourd peut voir ce financement requalifié en donation indirecte au profit des nus-propriétaires. Mettre la répartition par écrit chez le notaire évite les deux contentieux.

Qui peut demander MaPrimeRénov quand le logement est en usufruit ?

L’usufruitier, et lui seul. Le guide des aides financières de l’Anah, dans son édition de septembre 2026, range parmi les bénéficiaires les usufruitiers et les titulaires d’un droit réel conférant l’usage du bien, puis écrit sans détour que les nus-propriétaires ne sont pas éligibles. Cette ouverture date du 1er juillet 2021 : avant, ni l’un ni l’autre n’y avait droit. La fiche de Service-Public le confirme, en visant aussi bien l’usufruitier qui habite le logement que celui qui le met en location.

Le dossier suit ensuite les règles communes du dispositif : plafonds de revenus, ancienneté du logement, liste des travaux encore aidés, tout ce que détaille notre guide de MaPrimeRénov, ses conditions et ses parcours. L’usufruitier joint simplement une pièce de plus, la copie de l’acte notarié qui a institué son droit, d’après l’analyse de l’ANIL à jour au 1er septembre 2026. Et s’il loue le logement, il souscrit les mêmes engagements qu’un propriétaire classique, six ans de location en résidence principale en tête, décrits dans notre guide de MaPrimeRénov versée au bailleur et ses engagements.

Éco-PTZ, prime CEE, TVA à 5,5 % : et le nu-propriétaire ?

Ces trois guichets sont moins fermés que la prime de l’Anah. Pour l’éco-prêt à taux zéro, les fiches officielles visent le propriétaire occupant ou bailleur, mais le ministère de la Transition écologique a précisé, dans son questions-réponses publié en 2021, que le prêt peut être consenti à un nu-propriétaire comme à un usufruitier, qui peuvent aussi co-emprunter. Impossible en revanche de doubler la mise, un prêt pour l’usufruitier et un autre pour le nu-propriétaire : les plafonds s’apprécient par logement.

La prime des certificats d’économies d’énergie est ouverte au propriétaire comme au locataire, sans condition de ressources, ce qui couvre l’usufruitier sans difficulté ; le cas du nu-propriétaire qui paierait les travaux n’est pas écrit dans les fiches grand public, mieux vaut le valider avec le financeur avant de signer. Quant à la TVA à 5,5 % sur les travaux d’économie d’énergie, elle s’attache au logement plus qu’au statut de celui qui paie : la liste officielle des clients admis va du bailleur au locataire en passant par l’occupant à titre gratuit, pour tout logement achevé depuis plus de deux ans, sur une facture d’entreprise.

AideUsufruitierNu-propriétaire
MaPrimeRénovOui, occupant ou bailleurNon éligible
Éco-prêt à taux zéroOuiOui, selon le ministère (2021), plafonds appréciés par logement
Prime CEEOui, comme occupant ou bailleurCas non écrit dans les fiches officielles, à valider
TVA à 5,5 %OuiOui, sur une facture d’entreprise

Un réflexe de méthode évite bien des refus : celui qui demande l’aide doit être celui qui signe le devis et règle les factures, à son nom. Un devis signé par le nu-propriétaire avec une demande déposée par l’usufruitier expose le dossier à un rejet, quel que soit le guichet.

Impôts : qui paie la taxe foncière, qui déduit les travaux ?

La taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier, c’est l’article 1400 du code général des impôts qui le fixe. Les deux parties peuvent convenir entre elles d’un autre partage, par écrit, mais cette convention reste une affaire privée : vis-à-vis de l’administration fiscale, le redevable demeure l’usufruitier.

Côté revenus fonciers, chacun sa ligne. L’usufruitier qui loue déclare les loyers et déduit les travaux qu’il paie, comme tout bailleur imposé au réel. Le nu-propriétaire, lui, ne peut déduire ses propres dépenses que dans un cas précis, écrit par la doctrine fiscale : le logement est donné en location par l’usufruitier, et les loyers sont imposés chez ce dernier. Si l’usufruitier occupe le logement, rien n’est déductible. L’ancienne déduction du revenu global réservée aux grosses réparations payées par les nus-propriétaires a par ailleurs été supprimée pour les dépenses réglées depuis le 1er janvier 2017. Ces règles fiscales comportent des conditions fines : un passage par le centre des impôts ou le notaire sécurise le montage avant le chantier.

Logement loué : qui doit la décence énergétique au locataire ?

L’usufruitier, parce que le bailleur, c’est lui. Le Code civil lui donne seul le pouvoir de donner un logement d’habitation à bail et de percevoir les loyers. Or la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du bailleur la remise d’un logement décent, y compris son niveau minimal de performance énergétique : en métropole, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025, un F ne le pourra plus au 1er janvier 2028, un E au 1er janvier 2034. Notre check-list des vérifications énergétiques avant une mise en location détaille ce calendrier.

Le nœud du démembrement est là. L’usufruitier bailleur porte seul l’obligation de décence face au locataire, alors qu’il ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à financer les travaux qui y répondent. Aucun texte ni aucune décision publiée ne tranche spécialement ce cas : c’est la combinaison des règles qui aboutit à ce déséquilibre, et la meilleure parade reste de fixer la répartition des dépenses par écrit dès la succession ou la donation.

Reste la question qui fâche le plus souvent : la trésorerie. Un usufruitier retraité a rarement l’épargne du chantier, des nus-propriétaires en début de carrière rarement davantage, et le blocage est moins juridique que financier. VesTY répond à cette impasse en finançant la part des travaux que les aides ne couvrent pas, sans dette ni mensualité, en échange d’une part de la valeur future du bien récupérée à la sortie devant notaire : le foyer reste propriétaire majoritaire, VesTY demeure copropriétaire minoritaire et silencieux. Dans un logement démembré, ce montage engage la valeur du bien et suppose donc, comme toute décision de cette portée, l’accord de l’usufruitier et des nus-propriétaires. Pour voir comment cela s’articule, découvrez le financement du chantier par VesTY, payé en part de valeur au jour de la vente.

Et votre projet ?

Estimer mon reste à charge

Chiffrez d’abord la part du chantier qui restera à financer une fois les aides déduites : c’est elle qui se négocie entre usufruitier et nus-propriétaires, et c’est elle que VesTY peut porter.

Questions fréquentes

  • Un nu-propriétaire peut-il toucher MaPrimeRénov ? Non. Le guide des aides financières de l’Anah, édition septembre 2026, écrit expressément que les nus-propriétaires ne sont pas éligibles, au contraire des usufruitiers et des titulaires d’un droit réel conférant l’usage du logement. Si le projet est porté par la famille, deux voies existent : laisser l’usufruitier déposer la demande, signer les devis et régler les factures à son nom, ou passer par les guichets qui ne ferment pas la porte au nu-propriétaire, comme l’éco-prêt à taux zéro admis par le ministère pour les deux titulaires de droits, la TVA à 5,5 % sur facture d’entreprise, et, à valider selon le financeur, la prime des certificats d’économies d’énergie.

  • L’usufruitier peut-il obliger le nu-propriétaire à payer les grosses réparations ? Non, et c’est une jurisprudence constante de la Cour de cassation, rappelée dans un arrêt du 18 décembre 2013 : sauf clause contraire de l’acte qui a créé l’usufruit, l’usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à effectuer les grosses réparations des articles 605 et 606 du Code civil, même si le logement devient difficilement habitable. S’il avance lui-même la dépense, il ne peut en demander compte qu’à la fin de l’usufruit, et l’indemnité se calcule sur la plus-value encore présente dans le bien à ce moment, pas sur la somme déboursée. D’où l’intérêt d’un accord écrit avant le chantier, qui peut prévoir une autre répartition.

  • Qui paie la taxe foncière quand un logement est en usufruit ? L’usufruitier. L’article 1400 du code général des impôts établit la taxe foncière à son nom lorsque l’immeuble est grevé d’usufruit, parce que c’est lui qui jouit du bien ou en perçoit les loyers. Le nu-propriétaire n’est pas solidaire du paiement, même si son nom figure sur l’avis. Rien n’interdit en revanche aux deux parties de convenir par écrit d’un partage différent, un remboursement de moitié par exemple : cette convention les engage entre elles, mais reste sans effet à l’égard de l’administration fiscale, qui réclamera toujours l’impôt à l’usufruitier.

  • Le conjoint survivant qui a l’usufruit de la maison peut-il faire des travaux seul ? Pour l’entretien courant, oui : c’est même sa charge, et il n’a l’accord de personne à demander. Pour des améliorations qui ne dénaturent pas le bien, comme une isolation ou un changement de chauffage, il peut agir à ses frais, en sachant qu’il ne récupérera aucune indemnité à la fin de l’usufruit et que les enfants nus-propriétaires ne peuvent pas être forcés de participer. C’est lui, et lui seul, qui peut déposer une demande MaPrimeRénov, en joignant l’acte notarié qui établit son usufruit. Pour un chantier qui touche à la structure ou qui engage la valeur du bien, l’accord des nus-propriétaires s’impose en pratique.

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Sources