Investissement

DPE meublé de tourisme : les règles pour continuer à louer en saisonnier

Entrée lumineuse d'une location de vacances avec trousseau de clés, carnet d'accueil et bouquet de lavande posés sur une console en bois

L’annonce est prête, les photos aussi, et la mairie vous réclame une pièce à laquelle vous n’aviez pas pensé : le diagnostic de performance énergétique. Avec la loi Le Meur du 19 novembre 2024, le DPE meublé de tourisme est devenu un passage obligé dans de nombreuses communes : sans étiquette comprise entre A et E, pas de nouvelle autorisation de louer en courte durée, et l’exigence montera d’un cran en 2034. La location saisonnière cesse donc peu à peu d’être le refuge des logements énergivores. Voici où la règle s’applique, le calendrier exact, les sanctions encourues et les travaux qui sécurisent votre activité. Ces repères restent généraux : pour votre situation précise, un conseil juridique ou fiscal s’impose.

DPE meublé de tourisme : est-il obligatoire pour louer ?

Pas partout, mais de plus en plus souvent. Longtemps, la location saisonnière a échappé à toute exigence de performance énergétique : le DPE ne conditionnait que les baux d’habitation classiques. La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a changé la donne : dans les communes où louer en courte durée suppose une autorisation de changement d’usage, vous devez joindre à votre demande un diagnostic dont l’étiquette énergie se situe entre A et E, en France métropolitaine. Sans elle, pas d’autorisation, donc pas d’activité nouvelle.

La logique est simple à lire. La location d’un logement classé G en résidence principale est interdite depuis le 1er janvier 2025, et celle des F le sera au 1er janvier 2028 : certains propriétaires basculaient leur bien vers la courte durée pour continuer à le louer. Le législateur referme cette porte, commune par commune, en alignant progressivement le meublé de tourisme sur le logement classique.

La pression n’est d’ailleurs pas que réglementaire. Depuis les revenus de 2025, l’abattement fiscal du régime micro-BIC est tombé à 30 % pour un meublé de tourisme non classé, avec un plafond de recettes de 15 000 € par an, contre 50 % et 77 700 € pour un meublé classé en étoiles. Un logement performant et bien tenu pèse donc double : il garde le droit de louer, et il se loue dans de meilleures conditions.

Dans quelles communes l’étiquette est-elle exigée ?

Celles où le changement d’usage s’applique. Transformer un logement en meublé de tourisme constitue un changement d’usage soumis à autorisation à Paris, dans les communes des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, dans les communes de plus de 200 000 habitants, et dans toute commune qui a délibéré pour instaurer cette procédure face à la tension de son marché du logement. C’est dans ce périmètre que l’exigence d’un DPE classé A à E s’impose aux nouvelles demandes.

Le premier réflexe est donc d’interroger votre mairie. La loi Le Meur a par ailleurs généralisé la déclaration soumise à enregistrement : depuis le 20 mai 2026, elle passe par un téléservice national unique, declaloc.fr, qui délivre le numéro à afficher sur chaque annonce. Les exigences propres à votre commune, l’autorisation de changement d’usage en tête, s’y ajoutent le cas échéant.

Un mot enfin sur la copropriété : les règlements établis à partir du 21 novembre 2024 doivent dire si les meublés de tourisme sont autorisés, et l’assemblée générale peut, dans certains immeubles, voter leur interdiction. Vérifiez ce point avant tout projet, l’autorisation municipale ne vous protège pas d’un règlement contraire.

Quel calendrier jusqu’au 1er janvier 2034 ?

Frise du calendrier DPE des meublés de tourisme : étiquette A à E exigée pour les nouvelles autorisations depuis novembre 2024, enregistrement national depuis mai 2026, étiquette A à D exigée en métropole au 1er janvier 2034

Trois marches, de plus en plus hautes. Depuis le 21 novembre 2024, toute nouvelle autorisation de changement d’usage en métropole exige une étiquette entre A et E. Depuis le 20 mai 2026, la déclaration s’enregistre sur un téléservice national unique. Au 1er janvier 2034, le seuil se resserre : étiquette entre A et D en métropole, entre A et E dans les départements et régions d’outre-mer, et les communes pourront alors réclamer le DPE des meublés de tourisme déjà en activité.

Sept ans et demi paraissent confortables. Ils ne le sont pas pour un logement classé F ou G : gagner deux ou trois classes suppose souvent une rénovation d’ampleur, et en copropriété, entre le vote des travaux en assemblée générale et la fin du chantier, plusieurs années peuvent s’écouler. Un DPE reste par ailleurs valable dix ans : celui que vous faites établir sert à la fois l’autorisation d’exploiter et la préparation des travaux.

Avant de programmer quoi que ce soit, vérifiez votre étiquette réelle. La méthode de calcul a évolué au 1er janvier 2026, avec un coefficient plus favorable aux logements chauffés à l’électricité : le nouveau DPE 2026 a reclassé une partie du parc sans le moindre coup de perceuse, et votre marge d’effort est peut-être plus courte que prévu.

Quelles sanctions si vous louez sans être en règle ?

Elles ont changé d’échelle. La loi Le Meur a doublé la principale amende : exploiter un meublé de tourisme sans l’autorisation de changement d’usage requise expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par logement, contre 50 000 € auparavant, assortie le cas échéant d’une astreinte et d’une remise en état des lieux.

ManquementCe que vous risquez
Louer sans autorisation de changement d’usage (communes concernées)Amende civile jusqu’à 100 000 € par logement, astreinte jusqu’à 1 000 € par jour et par m², remise en l’état possible
Louer sans numéro d’enregistrement (communes à enregistrement)Amende civile jusqu’à 5 000 €, retrait de l’annonce par la plateforme
Ne pas faire la déclaration simple (autres communes)Contravention jusqu’à 450 €
Louer sa résidence principale plus de 120 jours par anAmende civile jusqu’à 10 000 €

Les plateformes sont vos premiers contrôleurs : elles ont l’obligation de retirer les annonces sans numéro d’enregistrement et de plafonner les résidences principales à 120 jours de location par an. Compter sur la discrétion n’est plus une stratégie, la donnée circule entre plateformes et communes.

Quels travaux pour gagner les classes qui manquent ?

Commencez par un état des lieux sérieux plutôt que par un devis. Un DPE récent, ou mieux un audit énergétique avec scénarios chiffrés, dit précisément ce qui plombe votre étiquette : dans un meublé, ce sont souvent des convecteurs anciens, une eau chaude électrique vieillissante, des menuiseries d’origine ou une toiture mal isolée.

Le passage de E à D, celui qui comptera en 2034, se joue fréquemment sur un ou deux gestes bien choisis, isolation d’une paroi ou remplacement du système de chauffage. Un logement F ou G demande davantage : là, seule une rénovation coordonnée de l’isolation, de la ventilation et du chauffage produit un saut de plusieurs classes durables.

Une fois le chantier livré, faites refaire le DPE après les travaux : c’est ce document qui prouve la nouvelle classe à la mairie, rassure vos voyageurs sur le confort du logement, et protège la valeur de votre bien à la revente.

Quelles aides pour rénover un meublé de tourisme ?

Moins que pour une résidence principale, et c’est le piège budgétaire du projet. MaPrimeRénov est fermée à ce type de location : le propriétaire bailleur qui la demande s’engage à louer son logement en résidence principale du locataire pendant au moins six ans. Un meublé touristique ne remplit pas cette condition, et l’aide phare du secteur sort donc du plan de financement.

Deux leviers restent réellement mobilisables. Les primes des certificats d’économies d’énergie ne sont pas réservées à la résidence principale : un logement achevé depuis plus de deux ans, rénové par un artisan RGE, y ouvre droit, y compris loué en saisonnier. La TVA à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique s’applique de son côté aux logements d’habitation achevés depuis plus de deux ans ; si votre activité s’accompagne de services para-hôteliers soumis à TVA, faites valider le montage par un expert-comptable. Pensez aussi aux aides locales, certaines collectivités touristiques soutiennent la rénovation du parc.

Le reste à charge demeure donc élevé, souvent proche du coût total du chantier. VesTY peut le financer sans dette ni mensualité : l’apport se fait en échange d’une part de la valeur future du bien, récupérée à la sortie devant notaire, et vous restez propriétaire majoritaire. L’avantage, une trésorerie et une capacité d’emprunt intactes pour votre activité ; la contrepartie, une part de valeur cédée le jour de la sortie, à peser froidement. Notre page dédiée présente l’appui de VesTY pour financer ces travaux, sans emprunt ni mensualité. Un rappel pour finir : la location meublée touristique mêle droit de l’urbanisme, copropriété et fiscalité, et ces repères ne remplacent ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement.

Et votre projet ?

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Questions fréquentes

  • Un logement classé G peut-il encore être loué en meublé de tourisme ? Oui dans certains cas, mais la fenêtre se referme. L’interdiction de louer les logements classés G, en vigueur depuis le 1er janvier 2025, vise les baux d’habitation, c’est-à-dire la location en résidence principale du locataire. Un meublé de tourisme déjà déclaré et exploité peut donc, pour l’instant, continuer son activité avec une mauvaise étiquette. En revanche, dans les communes soumises à autorisation de changement d’usage, aucune nouvelle autorisation n’est délivrée sans un DPE classé de A à E, ce qui exclut les F et les G des nouveaux projets. Et au 1er janvier 2034, l’exigence passera de A à D en métropole, les communes pouvant alors réclamer le diagnostic des meublés existants. Basculer une passoire vers le saisonnier n’est donc pas une stratégie durable.

  • Le DPE d’un meublé de tourisme est-il différent de celui d’une location classique ? Non, c’est exactement le même diagnostic. Il est établi par un diagnostiqueur certifié, selon la même méthode de calcul, et reste valable dix ans. Ce qui change, c’est l’usage qui en est fait : pour un bail d’habitation, le DPE conditionne le droit de louer et l’évolution du loyer ; pour un meublé de tourisme, il conditionne l’obtention d’une autorisation de changement d’usage dans les communes concernées, puis, à partir de 2034, le maintien de l’activité si la commune le réclame. Si votre logement est chauffé à l’électricité, vérifiez la date de votre diagnostic : la méthode appliquée depuis le 1er janvier 2026 est plus favorable à l’électrique, et une étiquette établie avant cette date peut sous-estimer votre classement réel.

  • Que risque-t-on à publier une annonce sans numéro d’enregistrement ? D’abord la disparition pure et simple de l’annonce : les plateformes de location ont l’obligation légale de déconnecter toute offre dépourvue du numéro d’enregistrement dans les communes qui l’imposent. Ensuite une amende civile pouvant atteindre 5 000 € pour le loueur qui n’a pas demandé ce numéro, et jusqu’à 450 € de contravention lorsque seule la déclaration simple en mairie a été omise. Les communes disposent en outre d’un accès aux données d’activité des plateformes, ce qui leur permet de repérer les annonces et les dépassements, comme les résidences principales louées au-delà de 120 jours par an, sanctionnés jusqu’à 10 000 €. La mise en règle coûte, elle, un formulaire et quelques minutes.

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Sources